Site Yöneticisi ve Müdür Arkadaşlarım,
Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümleri uyarınca, site yönetimlerinin bir yönetim firmasından hizmet alması durumunda; site yönetimi ana işveren, hizmet alınan firma ise taşeron (alt işveren) konumundadır.
Bu hukuki ilişki çerçevesinde, taşeron firmanın hizmetlerinden kaynaklı olarak siteyi maddi zarara uğratması halinde, zararın tazmini için yönetim firmasının mali yeterliliği hayati önem taşımaktadır.
Kamuoyunda yer alan haberlere göre, hazırlanmakta olan Tesis Yönetim Kanunu taslağı ile yönetim firmalarına sınıflandırma ve lisans zorunluluğu getirilmesi öngörülmektedir. Bu taslakta yer alacağı belirtilen lisans vize bedellerinin, firmaların mali yapıları ile doğrudan bağlantılı olacağı değerlendirilmektedir. Bu düzenlemeler, hizmet kalitesini ve mali güvenilirliği artırmayı hedeflemektedir.
Sitelerin olası mali kayıplarına karşı önceden tedbir alınması ve israfın önlenmesi amacıyla, site yönetimlerinin 2026 yılı işletme projesine (ya da 2025'ten devam eden sözleşme revizyonlarına) mali teminat bedellerini dahil etmeleri şiddetle önermekteyim.
Bu teminat uygulaması sadece yönetim firmaları için değil, aynı zamanda güvenlik ve temizlik firmaları gibi kritik hizmet sağlayıcılarını da kapsamalıdır.
Türk Ticaret Kanunu ve Türk Borçlar Kanunu kapsamında alınacak teminatların hukuki geçerliliğinin sağlanması için, sözleşmelerin site avukatları tarafından düzenlenmesi veya dışarıdan hukuki destek alınması zorunludur. Güçlü ve ayrıntılı sözleşmeler, teminatların alınmasında temel şarttır.
Öngörülen lisans sınıflandırmasına bağlı olarak teminat oranlarının aşağıdaki şekilde belirlenmesi tavsiye edilmektedir:
A Sınıfı Lisansa Sahip Firma: Bir yıllık hizmet bedelinin tamamı (1/1 oranında).
F Sınıfı Lisansa Sahip Firma: Bir yıllık hizmet bedelinin üçte biri (1/3 oranında).
Bu tedbirler, sitelerin mali güvenliğini sağlamlaştırmak ve hizmet alım süreçlerindeki riskleri minimize etmek adına zaruridir.
Bilgilerinize arz ve takdirlerinize sunarım.
Saygılarımla,
Hamdi Öyke
SİYÖMDER Genel Başkanı
29.11.2025 - İstanbul