Cezai sorumluluk, hukuk (tazminat) sorumluluğu ve Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamındaki vekillik sorumluluğu olmak üzere üç temel boyutta değerlendirilir. Yönetici, kat maliklerinin yasal temsilcisi ve vekili sıfatıyla hareket ettiği için sorumluluğunun sınırları, görev ve yetkilerini ihmal edip etmediği ile doğrudan ilintilidir.
1. Cezai Sorumluluk (Türk Ceza Kanunu)
Binanın çökmesi durumunda can kaybı veya yaralanma meydana gelmişse, cumhuriyet savcılığı yöneticinin fiillerini TCK kapsamında incelemeye alır.
Taksirle Öldürme ve Yaralama (TCK m. 85 / m. 89): Yönetici, binadaki belirgin bir yapısal riski, kolon kesilmesini veya kolon/kiriş korozyonunu bilmesine rağmen Kat Malikleri Kurulu’nu olağanüstü toplantıya çağırmamışsa, gerekli idari/hukuki başvuruları yapmamışsa veya yetkisi dahilindeki acil önlemleri almamışsa taksirle (veya durumun vehametine göre bilinçli taksirle) sorumlu tutulabilir.
İlliyet Bağı ve İhmal Hali: Sorumluluk için yöneticinin ihmali ile binanın çökmesi arasında doğrudan bir sebep-sonuç ilişkisi aranır. Eğer çökme nedeni doğrudan yöneticinin yasal ve idari görev alanındaki bir ihmalden kaynaklanıyorsa (örneğin; çatıya/binaya mevzuata aykırı yük ekletilmesi, onaylı projeye aykırı müdahalelere göz yumulması) cezai yaptırımlar doğar.
2. Özel Hukuk ve Tazminat Sorumluluğu
A. Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve Vekalet İlişkisi
KMK m. 38 uyarınca yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur.
Özen Borcu (KMK m. 35 & TBK m. 506): Yönetici, ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirleri almakla yükümlüdür. Kat malikleri kurulunca karar alınmış olmasına rağmen gerekli güçlendirme/bakım işlemlerini yerine getirmeyen yönetici, doğan zararlardan kat maliklerine karşı şahsen sorumlu olur.
B. Yapı Malikinin Kusursuz Sorumluluğu (TBK m. 69) ve Yöneticinin Durumu
Türk Borçlar Kanunu m. 69, binanın yapım bozuklukları veya bakım eksikliklerinden doğan zararlarda yapı maliklerini (kat maliklerini) kusursuz sorumlu tutar. Yönetici kural olarak malik değilse doğrudan TBK m. 69 kapsamında dışarıya (3. kişilere) karşı "yapı maliki" sıfatıyla sorumlu olmaz. Ancak, bina bakımsızlığı veya tespit edilen risklerin önlenmemesi sebebiyle zarara uğrayan kat malikleri ya da 3. kişiler, ödedikleri tazminatları görevini ihmal eden yöneticiye rücu edebilirler.
3. Yöneticinin Sorumluluğunu Belirleyen Kritik Kriterler
Hukuki incelemelerde yöneticinin sorumluluktan kurtulması veya sorumlu tutulması şu kriterlere dayanır:
Risk Tespiti ve Bildirim Yükümlülüğü: Bina yapısında çatlak, kolon tahribatı, korozyon veya kaçak tadilat (kolon kesilmesi vb.) tespit edildiğinde, yöneticinin durumu resmi mercilere (belediye, çevre ve şehircilik il müdürlüğü) ve Kat Malikleri Kurulu'na yazılı olarak bildirip bildirmediği,
Olağanüstü Toplantı Çağrısı: Acil güçlendirme veya tahliye gerektiren durumlarda KMK m. 29 uyarınca kat maliklerini derhal toplantıya çağırıp çağırmadığı,
Genel Kurul Kararlarının Uygulanması: Kat malikleri kurulunun bina güvenliğine yönelik aldığı kararları süresi içinde icra edip etmediği, Bütçe ve Yetki Sınırı: Yöneticinin, kat maliklerinin onay vermediği veya bütçe toplamadığı durumlarda gerekli yasal yollara (mahkeme aracılığıyla müdahalenin men'i veya tespiti) başvurup başvurmadığı.
Sorumluluktan Muafiyet Halleri
Eğer yönetici; Binadaki tehlikeli durumu kat maliklerine yazılı olarak bildirmiş ve olağanüstü toplantı çağrısı yapmışsa,
Kat malikleri kurulu gerekli ödenek/güçlendirme kararını reddettiğinde bu durumu tutanak altına alıp resmi makamlara veya mahkemeye tespitte bulunmuşsa,
Yapım hatası veya kolon kesme fiili yöneticinin bilgisi dışında, aniden gelişen ve tespit edilmesi imkânsız bir müdahaleyle gerçekleşmişse, hukuki ve cezai sorumluluktan kurtulur. Sorumluluk Kat Malikleri Kurulu'na veya fiili gerçekleştiren şahıslara geçer.